Cómo invertir en Colombia siendo extranjero: SAS, registro cambiario, impuestos y visa (guía 2026)

Regla de oro: canaliza y registra

Colombia tiene régimen cambiario. La inversión extranjera directa debe ingresar por un intermediario del mercado cambiario (IMC, típicamente un banco) o por una cuenta de compensación, y al hacerlo el inversionista presenta la declaración de cambio con la información mínima de inversiones internacionales. Esa declaración es, en sí misma, el registro ante el Banco de la República: no hay un trámite adicional. Cuando la inversión no implica giro de divisas —por ejemplo, la capitalización de un crédito o un aporte en especie— el registro se hace en cualquier momento a través del Sistema de Información Cambiaria, sin documentos soporte. La base legal es el Decreto 1068 de 2015 (artículo 2.17.2.5.1.1), la Circular Reglamentaria DCIP-83 y la Resolución Externa 1 de 2018.

El registro no es burocracia: es lo que otorga los derechos cambiarios. La inversión registrada puede reinvertir utilidades, girar al exterior las utilidades netas comprobadas, repatriar el capital al liquidar o reducir la inversión y recibir el mismo trato que un inversionista residente. Una inversión que entró sin canalizar ni registrar pierde esos derechos y queda expuesta a sanciones cambiarias. En la práctica, el error más frecuente es transferir dinero "a un amigo" o a la cuenta personal de un socio para comprar: el dinero llegó, la inversión no existe para el régimen cambiario.

El vehículo: la SAS

La Sociedad por Acciones Simplificada (Ley 1258 de 2008) es el vehículo estándar. No exige capital mínimo, admite un único accionista extranjero con el 100%, permite que el representante legal sea extranjero identificado con pasaporte y se constituye por documento privado en la Cámara de Comercio del domicilio, con inscripción en el RUES y obtención del RUT y el NIT ante la DIAN —normalmente en uno a tres días hábiles. El accionista no residente tramita además su propio NIT como inversionista, y si no viaja, actúa mediante apoderado con poder apostillado. Los derechos de matrícula y el impuesto de registro se liquidan sobre el capital declarado, por lo que conviene definir el capital con criterio y no por inercia.

El cuello de botella real no es la Cámara de Comercio sino el banco: la apertura de la cuenta empresarial con accionistas extranjeros pasa por procesos de conocimiento del cliente que pueden tomar semanas. Planifíquelo antes de comprometer fechas de cierre. Comprar un inmueble a título personal es válido y más simple, pero la SAS aporta separación patrimonial, facilita la entrada de socios, ordena la tributación de las rentas y puede sustentar la visa de inversionista por inversión directa.

Los impuestos que sí o sí debe conocer

• Renta de sociedades: 35% (artículo 240 del Estatuto Tributario). Una SAS tributa como cualquier sociedad nacional.
• Dividendos a no residentes: 20% (artículo 245 ET, Ley 2277 de 2022) sobre utilidades que ya pagaron impuesto en la sociedad; si se distribuyen utilidades no gravadas, primero se aplica el 35% y luego el 20%. Los convenios de doble tributación pueden reducir la tarifa —usualmente al 5% o 10%—, pero solo para residentes de países con tratado vigente.
• Ganancia ocasional: 15% (artículos 314 y 316 ET) sobre la utilidad al vender un activo poseído dos años o más; antes de dos años es renta ordinaria. Al vender un inmueble, la notaría retiene el 1% del precio de venta (artículo 398 ET) y el no residente declara y liquida el impuesto a través de representante; no puede usar la exención de casa de habitación, reservada a residentes fiscales.
• Impuesto al patrimonio para personas naturales: aplica también a no residentes por los activos poseídos en Colombia, desde 72.000 UVT —COP 3.770.928.000 en 2026 con la UVT en COP 52.374— con tarifas marginales del 0,5% al 1,5% (Ley 2277 de 2022). Para sociedades existe un impuesto temporal solo para 2026 (Decreto Legislativo 0173 de 2026): 0,5% sobre patrimonios líquidos de 200.000 UVT o más al 1 de marzo de 2026, hoy bajo revisión de la Corte Constitucional.
• Gravamen a los movimientos financieros (4x1000): se descuentan cuatro pesos por cada mil retirados o transferidos, con exención de 350 UVT mensuales (COP 18,3 millones en 2026) por usuario y exención específica para la compra de divisas destinada a repatriar inversiones de portafolio. Cuente con él en el flujo de caja de la SAS.
• Costos de compra de inmuebles: entre 2% y 3% del valor, repartidos entre derechos notariales (cerca del 0,27% más IVA, compartidos), impuesto de registro y beneficencia (alrededor del 1,67%, a cargo del comprador) y, cada año, el impuesto predial municipal.

Estados Unidos: sin tratado, con intercambio de información

Colombia tiene trece convenios para evitar la doble tributación en vigor —España, Chile, Suiza, Canadá, México, Corea del Sur, Portugal, India, República Checa, Reino Unido, Francia, Italia y Japón— más la Decisión 578 de la Comunidad Andina; el convenio con Emiratos Árabes Unidos está firmado pero no vigente. Estados Unidos no está en la lista: lo que existe con Washington es un acuerdo de intercambio de información tributaria (Ley 1666 de 2013) y el acuerdo intergubernamental FATCA de 2015, por el cual los bancos colombianos reportan a las cuentas de personas estadounidenses.

Para el inversionista de Estados Unidos eso significa que no hay tarifas reducidas sobre dividendos ni procedimiento de acuerdo mutuo: la doble tributación se mitiga con el crédito fiscal por impuestos pagados en el extranjero (foreign tax credit) y con la estructura elegida en ambas jurisdicciones. La planeación debe hacerse con un asesor colombiano y uno estadounidense trabajando el mismo modelo, no en secuencia.

La visa: la inversión también abre la residencia

La Resolución 5477 de 2022 de la Cancillería —que la Resolución 9316 de 2024 no modificó en este punto— regula la visa M de inversionista (artículo 79). Tiene dos vías: la compra de un inmueble por 350 salarios mínimos o más, o una inversión extranjera directa en una sociedad por 650 salarios mínimos o más; en ambas se exige el registro de la inversión ante el Banco de la República. La visa se expide hasta por tres años, permite trabajar y, tras cinco años continuos como titular de visa M, habilita la solicitud de la visa R de residente. Existe además la visa M de socio o propietario, con un umbral menor de 100 salarios mínimos, pensada para quien administra su propia empresa.

Con el salario mínimo de 2026 en COP 1.750.905 —fijado de forma transitoria por el Decreto 0159 de 2026 tras la suspensión del decreto original—, los umbrales equivalen a unos COP 612,8 millones (cerca de US$160.000) para el inmueble y COP 1.138 millones (cerca de US$300.000) para la inversión directa, calculados con el salario vigente el día de la solicitud.

Contexto 2026: lo que cambió y lo que se cayó

• La ley de financiamiento del Gobierno, que proponía subir los dividendos a no residentes del 20% al 30%, se hundió en el Senado el 9 de diciembre de 2025. No es ley.
• El Gobierno declaró una emergencia económica (Decreto 1390 de 2025) y expidió el Decreto 1474 de 2025 con medidas como bajar el umbral del impuesto al patrimonio a 40.000 UVT. La Corte Constitucional declaró ambos inexequibles —Sentencia C-079 de 2026, con efectos retroactivos— y ordenó devolver lo recaudado. Las reglas volvieron a las de la Ley 2277 de 2022.
• Una segunda emergencia (Decreto 0150 de 2026, por la ola invernal) fue avalada condicionalmente por la Corte; bajo ella se expidió el impuesto temporal al patrimonio para sociedades (Decreto 0173 de 2026), cuya revisión definitiva está en curso.
• Lección para el inversionista: el marco base es estable y conocido; los intentos de cambio han sido frenados por el Congreso y la Corte. Modele sus escenarios con las tarifas vigentes y una sensibilidad con dividendos al 30%, porque la discusión volverá con el próximo gobierno.

Checklist de entrada, en el orden correcto

• Diligencia primero: títulos, uso del suelo, contrapartes y contratos. En Colombia se compra la diligencia, no la expectativa.
• Defina el vehículo y la estructura con asesores en Colombia y en su país de origen sobre el mismo modelo financiero.
• Otorgue poder apostillado y tramite el NIT de inversionista ante la DIAN.
• Constituya la SAS (o firme la promesa de compraventa) e inicie la apertura de la cuenta bancaria en paralelo.
• Canalice los fondos por un IMC con la declaración de cambio como inversión extranjera directa: ese es el registro.
• Cierre la operación y conserve el soporte del registro; actualícelo ante capitalizaciones, cambios de titular o liquidaciones.
• Cumpla el calendario anual: renta, patrimonio si aplica, información exógena y obligaciones cambiarias.
• Si busca residencia, presente la visa M de inversionista con el certificado de registro del Banco de la República.

Cómo lo lee Xbien

La mayoría de los problemas que vemos no vienen de la ley sino del orden: dinero que entra sin declaración de cambio, sociedades constituidas antes de definir la estructura fiscal en ambos países, inmuebles comprados sin diligencia de títulos. Nuestro servicio de Cross-Border Business existe para hacer esto en secuencia —vehículo, registro, tributación y visa— entre Colombia y Estados Unidos, con la oportunidad concreta sobre la mesa.